賃貸物件トラブル

福岡は賃貸派が特に多い！

福岡は非常に持ち家比率の低い地域です。

全国で最も持ち家比率が低いのは東京です。２位は意外にも沖縄で、３位が大阪。
そして４位が他の大都市圏を抑えて福岡なのです。
これは転勤族などが多いことなどが理由だと言われています。

しかも、いま、賃貸派という人々が増加しており、ますます持ち家比率は下がっている状況です。

このような中、賃貸物件についてもトラブルも年々増加しております。

まず、賃貸物件自体のトラブルについての基本的考え方をご説明します。

ここでは、物件自体のトラブルとは、騒音や日照権などの住環境のトラブルなどではなく、部屋の床が水平ではないとか、雨漏りをするとかなど、まさに物件そのものの固有の物理的トラブルを指します。

賃貸借契約は、賃貸人（大家さん）が賃借人（入居者）に月々いくらという形で、部屋や駐車場などを利用させることを約する契約をいいます（民法第６０１条）。

契約上、賃借人は賃料を支払う義務を負いますが、これに対し、賃貸人は賃借人に物件を使用収益させる義務を負うのです（民法第６０６条第１項）。

したがって、物件そのもの自体のトラブルの場合は、賃貸人の賃借人に対する使用収益させる義務がポイントになるのです。

たとえば、賃貸人が賃借人に対して住宅として使用収益させる義務を負う場合に、雨漏りなどで住宅としての使用が妨げられている場合には、賃借人は賃貸人に対して、雨漏りの原因となる瑕疵を修補して、きちんと住宅としての使用をさせるように請求できるのです。

また、賃貸人が賃借人に対して駐車場として使用収益させる義務がある場合に、駐車場のアスファルトやブロックなどが壊れていたりして駐車ができないという場合であれば、賃借人は賃貸人に対して、それらを修補するよう請求できます｡

仮に、賃借人が自分で修理費用を出した場合は、その費用を賃貸人に請求することも可能な場合があります（民法第６０８条第１項第２項）。

また、賃料の減額請求ができる可能性もありますので、詳しくは個別に弊事務所までお気軽にご相談下さい。

騒音や異臭など、住環境についてのトラブルについても、よくお問い合わせがあります。

この場合の基本的考え方は「受忍限度」というものです。

隣り合わせで暮らす以上、全く互いに迷惑をかけずに住むということは不可能です。
なんらかの迷惑をかけあい、お互いに助け合い我慢し合いながら住むのが通常です。

しかし、我慢にも限界というものがあります。
社会的に見て、通常はこの程度なら我慢すべきという限度を「受忍限度」といいます。
この受忍限度を超えるような迷惑をかけられた場合には、迷惑をかけた相手方に、そのような迷惑はかけないでください、と主張することができます。

受忍限度を超えるような行為は、民法上不法行為（民法７０９条）にあたりますから、精神的苦痛に対して、慰謝料請求ができる（民法７１０条）余地もあるわけです。

では、どのような迷惑が「受忍限度」を超えるものでしょうか。

たとえば、近所の騒音でも、昼間のわずかの時間ならば受忍限度の範囲内だとしても、朝から晩まで四六時中大きな音を出されると受忍限度を超える、ということになるでしょう。騒音なら、具体的に何デジベルか、ということも問題となりえます。

賃貸借契約でよく問題になるのは、住居と店舗が同一の建物に入っているような場合です。店舗での騒音が住民の苦情の元になったりします。

いずれにせよ、社会的に見て、それが我慢の範囲内か、ということを判断するわけですから、個別の事案によって結論は大きく異なります。詳しくは個別に弊事務所までお気軽にご相談下さい。